大和ハウスグループのコスモスイニシアは11月30日、プラスαの自由な空間を備えた3建ての新築分譲戸建手住宅「イニシアフォーラム三鷹」(東京都武蔵野市、全7 区画)の販売を始めた。JR中央線・東京メトロ東西線が乗り入れる三鷹駅から徒歩17分に立地する。オンとオフを切り替えやすいように、プラスαの空間「One SPACE」を備える。

　1階玄関横に位置するタイル風仕上げの「One SPACE」は、土間のように内と外をつなげる使い方ができ、趣味の空間、寛ぎの場、ワークスペース、DIYなど様々な利用が可能となっている。

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリーリアルテックイノベーターは、不動産に関わる企業として独自視点で業界の動向を発信している。

今回は、主要都府県で2022年に流通した築10年以内の中古マンションの相場をまとめ、今後の中古マンション相場はどうなるかを予想した。■全ての都府県で新築時価格を上回る

2022年に流通した築10年以内の中古マンションの相場を都府県別にみると、対象の７府県全てで中古平均価格が新築時価格を上回った。

最も騰落率が高かったのは東京都で＋36.6％。その他の地域では愛知県を除く5府県で＋20％以上という結果になった。また、中古流通した住戸の平均面積は7都府県平均で66.96m2となり、東京都を除く全てのエリアで70m2前後を維持している。

新築分譲価格が高止まる中、新規で分譲される新築マンションは販売価格の上昇を抑えるために各住戸の面積を絞る（狭くする）傾向が見られる。一方で過去に分譲された中古マンションに関しては昨今の新築マンションと比べると、総じて面積が広めのユニットが多かったことや同条件の新築と比べると割安なため、予算内で広めのプランを求める傾向が表れた結果となった。

■築年数による価格下落より不動産相場の上昇が優勢

各地域の平均騰落率を築年数ごとに見てみると、新築時価格が安い年ほど騰落率が高くなっており、新築価格の差ほど中古価格に差が見られない。特に築9～10年は新築時価格と中古価格の差（騰落率）が大きい傾向にあることが分かる。

尚、築10年というと2013年前後に竣工した物件になるが、これらは2011年から2013年に販売された物件が多く、昨今のマンション価格上昇のきっかけとなった東日本大震災やアベノミクス政策が始まる前後に販売が行われた物件。

東日本大震災当時は経済の先行き不透明感に加えて、沿岸部に建つマンションの液状化リスクなどが取り沙汰されたことから、マンション購入の機運が下がっており、新築マンションの分譲価格が抑えられていた。現在の相場と比べると大幅に安い価格で購入することができた為、築10年経った今でも価格が下がらず、逆に新築分譲時の価格よりも高値で取引されている。

■今後の中古マンション相場

資材及びエネルギー価格の高騰や建設業の人件費上昇などの影響も大きいことから、新築マンション価格は高止まりが続くと言われている。

一方の中古マンション市場も、新築マンション購入検討者の需要の受け皿として引き続き活発に動くことが予想されており、特に築浅や駅近など条件の良いマンションに注目が集まる為、エリアによってはさらに価格が高くなることも考えられる。

社会的に大きな問題が生じたり、大規模な災害が発生するなど、突発的な問題が発生した場合には価格が下落する可能性も考えられるが、大きな変化が発生しない限りは上昇傾向が続くと予想される。

持ち家の方で、売却を検討の方は相場情報や住宅ローン金利等の最新動向をチェックし、「売り時」を見定めることが重要になると考えられる。また、マンションの購入検討者の方は、今後マンション価格が更に上昇する可能性も鑑みて購入のタイミングや物件選定を行う必要がある。両者ともに、マンション価格は引き続き上昇するという可能性も踏まえ、市場の動向には常に注目しておくとよいだろう。

また、中古流通した住戸の平均面積は7都府県平均で66.96m2となり、東京都を除く全てのエリアで70m2前後を維持している。

新築分譲価格が高止まる中、新規で分譲される新築マンションは販売価格の上昇を抑えるために各住戸の面積を絞る（狭くする）傾向が見られる。一方で過去に分譲された中古マンションに関しては昨今の新築マンションと比べると、総じて面積が広めのユニットが多かったことや同条件の新築と比べると割安なため、予算内で広めのプランを求める傾向が表れた結果となった。

■築年数による価格下落より不動産相場の上昇が優勢

各地域の平均騰落率を築年数ごとに見てみると、新築時価格が安い年ほど騰落率が高くなっており、新築価格の差ほど中古価格に差が見られない。特に築9～10年は新築時価格と中古価格の差（騰落率）が大きい傾向にあることが分かる。

尚、築10年というと2013年前後に竣工した物件になるが、これらは2011年から2013年に販売された物件が多く、昨今のマンション価格上昇のきっかけとなった東日本大震災やアベノミクス政策が始まる前後に販売が行われた物件。

東日本大震災当時は経済の先行き不透明感に加えて、沿岸部に建つマンションの液状化リスクなどが取り沙汰されたことから、マンション購入の機運が下がっており、新築マンションの分譲価格が抑えられていた。現在の相場と比べると大幅に安い価格で購入することができた為、築10年経った今でも価格が下がらず、逆に新築分譲時の価格よりも高値で取引されている。■今後の中古マンション相場

資材及びエネルギー価格の高騰や建設業の人件費上昇などの影響も大きいことから、新築マンション価格は高止まりが続くと言われている。

一方の中古マンション市場も、新築マンション購入検討者の需要の受け皿として引き続き活発に動くことが予想されており、特に築浅や駅近など条件の良いマンションに注目が集まる為、エリアによってはさらに価格が高くなることも考えられる。

社会的に大きな問題が生じたり、大規模な災害が発生するなど、突発的な問題が発生した場合には価格が下落する可能性も考えられるが、大きな変化が発生しない限りは上昇傾向が続くと予想される。

持ち家の方で、売却を検討の方は相場情報や住宅ローン金利等の最新動向をチェックし、「売り時」を見定めることが重要になると考えられる。また、マンションの購入検討者の方は、今後マンション価格が更に上昇する可能性も鑑みて購入のタイミングや物件選定を行う必要がある。両者ともに、マンション価格は引き続き上昇するという可能性も踏まえ、市場の動向には常に注目しておくとよいだろう。

同社は、不動産マーケティングプラットフォームの提供など不動産に関わる企業として、これからも独自視点で業界の動向を正確にお伝えすべく、情報を発信していくという。

オフィス仲介大手の三鬼商事は11月9日、オフィスビル市況を公表した。それによれば、10月の東京都心5区の平均空室率は6.10%(前月比0.05%低下)となり、4カ月連続で改善した。既存ビルで大規模な募集の動きがあったが、大型成約も見られたことで1カ月間の空室面積は約4000坪減少した。一方、平均賃料は1坪当たり平均1万9741円(前月比0.05%下落)となり、39カ月連続で下げた。

　地域別に見ると、空室率が最も低いのは千代田区で3.30%となり、次いで渋谷区の3.85%だった。最も空室率が高いのは港区で8.93%となった。賃料水準については、渋谷区が2万2045円で最も高く、次いで千代田区の2万1563円だった。最も安いのが新宿区の1万7918円となった。

大東建託(東京都港区)が実施した「新型コロナウイルスによる意識変化調査」(第9回)によると、「家賃は上がる」「不動産価格は上がる」と思うと回答した割合は78.2%(1回目調査:44.8%)、65.3%(同30.5%)とそれぞれ大きく上昇した。また、賃貸経営者にコロナ禍の影響予測を聞いたところ、「空室率が高まる」は36.7%(同54.7%)、「新規着工は減少する」は34.4%(同62.1%)となり、1回目調査と比べると、いずれも大きく低下した。
　なお、コロナを契機とした引っ越しの検討は1回目調査と比べて上昇しているものの、その選択先については「郊外か都心か」「地方か都会か」で、いずれも同水準で拮抗している。
同調査は、コロナ禍による住まいへの意識変化やテレワーク実施状況などについて今年9月、全国3150人を対象にインターネット調査で実施。