■老朽化した水道管、排水管のトラブルが多発

今、水道管の老朽化が問題となっている。全国で水道管の破裂が多発しており、その件数は年間で2万件に及んでいる。老朽化した水道管を直すための更新工事に掛かる費用は、今後30年間で役33兆円にも登ると予想される。

水道管の老朽化問題は、マンションでも起きている。1997年にマンションの建設が急増し、築20年以上のマンションで老朽化した水道管や排水管のトラブルが多発。水道管や排水管の溢れや漏水事故に悩むマンションが増えている。マンションの水道管や排水管のトラブルは今後も増えていくだろう。
■排水管の緊急対応が3年で2.2倍に増加

株式会社タイコーでは、1989年から水道管や排水管など、給排水全般の工事施工を行ってきた。近年、排水管の溢れや漏水事故の緊急対応が増えている。

原因の一つとして、年に一度行われる、排水管高圧洗浄だけでは落ちない汚れが起因していると思われる。その結果、株式会社タイコーでは、排水管の漏水や溢れによる緊急対応の件数が2020年、249件だったのに対し、2023年は548件と2.2倍に増加している。

このような問題を未然に防ぐため、株式会社タイコーでは、2010年に排水管の定期洗浄を必要としない、「抗バイオフィルム」機能をプラスした、排水管更生工法、「サイクロンスーパーコート工法」を開発し、施工を続けてきた。「サイクロンスーパーコート工法」の特徴は、更新工事のような、床や壁を剥がすといった大規模な工事が必要ないため、工期が半分で済み、費用も半分以下に抑えられる。さらに特殊な回転装置で汚れや錆を取り、専用の抗菌コートで排水管の内側をコーティングすることで、年に一度行われる排水管の定期洗浄が10年間不要になる。

マンションが年に一度行う定期洗浄は、一戸辺り約4,000円相当の水道代が掛かる。「サイクロンスーパーコート工法」による更生工事を行うことで、定期洗浄に掛かる費用を毎年削減出来る。マンション側は浮いた費用を、他の修繕費に充てられるのも大きなメリット。

入居者にとっては、毎年業者が部屋の中に入り、キッチンやお風呂場などの排水管の洗浄が終わるまで、立ち合わなくて済むので、住人にとっても毎年の余計なストレスが無くなる。老朽化するマンションは今後も増え続けるので、定期洗浄を必要としない「サイクロンスーパーコート工法」の更生工事依頼も増えていくと予想している。

LIFULLが発表した「中古マンションの価格上昇率ランキング」によると、東京都における直近5年間の上昇率1位は中央区の29.7%(19年1月は7132万円、24年1月は9249万円)で、次いで青梅市の27.5%、小平市27.3%となった。このほか多摩市、八王子市、日野市など郊外エリアも上位にランクインした。同社では、東京都中心部の価格上昇に伴い、需要が郊外へと向かう様子が今回の調査からうかがえると指摘。郊外の価格上昇については、コロナ禍に伴うリモートワークの浸透などによる人口移動も影響しているとの見方を示し、「職場への通勤のために都心の物件に注目していた人たちが、リモートワークが普及したことで、より郊外の物件も検討するようになったと推測される」としている。また、神奈川は三浦市(5年間上昇率は49.7%)、埼玉は桶川市(41.0%)、千葉は四街道市(130.8%)となり、周辺3県では県庁所在地以外の地域がそれぞれ1位となった。同ランキングは、同社の「LIFULL HOME'Sプライスマップ」のデータに基づき、中古マンションの価格上昇率をそれぞれ算出。1都3県のエリア別の価格上昇率ランキングとして作成した。

相続した空き家の売却益のうち、3,000万円が実質非課税となる譲渡所得税の特例がある。国の空き家抑制施策による特別措置だ。
今までは、この特例の適用を受けるには建物の耐震改修や解体をおこなってから売却する必要があったが、今年1月からは、売却後に買主がおこなえば適用を受けられるようになった。
特例を満たす条件や手続きの概要についてまとめた。
■　相続した空き家の売却益のうち3,000万円が非課税に
空き家譲渡3,000万円控除の特例とは、相続または遺贈により、亡くなった人が居住していた家屋やその土地を売却した場合、一定条件の下、譲渡所得から3,000万円まで控除を認めるものだ。譲渡所得にかかる譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を控除した譲渡益に対して、長期保有の場合15.315％の税率（これとは別に住民税5％）でかかってくる。続で取得した不動産の場合、先祖伝来の不動産であったり取得価格が不明であったりして、売却価格に比して譲渡益が大きくなってしまうことも多い。譲渡益が大きく譲渡所得税が多額になると見込まれるため、相続した不動産を売却することを躊躇する人も多いだろう。しかし、空き家譲渡3,000万円控除の特例を利用できれば、譲渡益のうち、実質的に3,000万円が非課税ということになる。相続不動産の組み替えや効果的な運用を考え、相続不動産を売却する際には是非利用を検討したいところだが、特例を利用するためには、主に、以下の4つの条件に該当することが前提となる。
• 相続または遺贈により取得した空き家が、旧建築基準法下の一戸建てであり、亡くなった人以外に居住者がいないこと
• 相続時から売却時まで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、売却時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
• 空き家を取り壊して売却してもよいが、取り壊し後に他の建物などを建築していないこと
• 相続開始時から3年以内に売却すること
■　今年1月から買主による建物改修や解体でも適用可に
空き家譲渡3,000万円控除の特例は、元々、全国的に居住目的のないような空き家の増加が問題視され、そのような危険な空き家発生を抑制するために講じられた措置である。今年1月からは、今後相続の増加とともに空き家の増加も見込まれることなどから、更なる抑制のため、適用要件が緩和されることになった。今までは、空き家を耐震基準を満たすように改修するか、あるいは解体するか、いずれかの対策を相続した人が売却前におこなう必要があったが、今年1月からは、売却後に買主がおこなうケースもこの控除特例の対象になる。旧建築基準法下で建築された築古戸建てを売主が、耐震改修をおこなったり、解体をしたりしてから売却するのは、金銭的にもハードルが高い。実際の築古戸建ての売買市場では、不動産業者や不動産投資家などの買主が、建物の改修や解体をおこなうこと前提に取引されることが多い。今回の改正は、このような事情を踏まえて、空き家の早期有効活用を促し、空き家の増加を抑えようとするものだろう。
■　適用を受けるには、市区町村の確認が必要
売却後に、建物の耐震改修や解体を買主におこなってもらうことで特例の適用を受けようとする場合には、基本的に売買契約の中で特約を付けることが必要となる。国土交通省が特約の文言例を公表しているが、買主がいつまでに、必要な工事を終え、租税特別措置法第35条第3項（空き家譲渡3,000万円控除の特例）に定める書類を売主に交付するかを記載することになる。履行できなかった場合の、税控除額相当額の損害賠償請求を盛り込んでおくことも推奨されている。なお、この空き家譲渡3,000万円控除特例の適用を受けるには、条件が揃っているかどうかを市区町村に確認してもらうことが必要となる。具体的には、市区町村の担当窓口で「被相続人居住用家屋等確認申請書・確認書」の交付を受けて、確定申告書に添付提出することが必要だ。この確認書の交付を受ける際に、特例の適用を受けるために必要な書類を整えて提出することで、条件が揃っているかどうかを市区町村が確認する仕組みだ。適用を受けるためには、「売買契約書」のほか、亡くなった人の住民票の除票や相続人の住民票、登記事項証明書などが必要となる。また、亡くなった人が老人ホームなどに入所していた場合であっても、入所までに空き家に居住していればこの特例の適用を受けることができる。その場合には、関係する書類が必要となる。手続きは若干面倒ではあるが、3,000万円の控除を受けるのと受けないのとでは、手元に残るキャッシュが大きく異なってくる可能性がある。条件に当てはまる空き家を相続していずれ売却を考えているのであれば、適用を受けることを検討したいところだ。適用を受けるには、相続開始後3年以内がリミットとなるので注意したい。

再開発目覚ましい横浜中心エリアで新施設が続々誕生

横浜市は神奈川県の県庁所在地であり、人口約377万人のまち。東側は海に面し、港湾、工業、物流施設が集積する、京浜工業地帯の一角として知られている。一方、「みなとみらい21」や中華街・山下公園、元町、横浜駅周辺など観光エリアが多く、年間2500万人以上が訪れる観光都市でもある。
市の中心駅は西区にある横浜駅。JR4路線、私鉄4路線、市営地下鉄1路線が乗入れる大規模ターミナル駅で、その周辺には大規模商用施設やオフィスビルが建ち並ぶ。

ここ数年は再開発事業も積極的に進められており、2019年12月には横浜駅西口の中欧自由通路と同口地下街「相鉄ジョイナス」を結ぶ新通路が開通し、快適な移動空間が完成。2020年には複合商業施設「JR横浜タワー」が完成し、2023年には中央西口駅前広場の整備が完了した。
駅北側の鶴屋町地区でも2020年に「JR横浜鶴屋町ビル」が誕生し、港側のみなとみらい21エリアではオフィスや商業、ホテルなどがいくつも開発され、ここ数年でエリアの景観は大きく変わった。

今年春にも、新たな施設がいくつも完成を迎える。そのひとつが、JR横浜タワーとJR横浜鶴屋町ビルの間に建ち、ペデストリアンデッキで横浜駅と直結する「THE YOKOHAMA FRONT（ザ ヨコハマ フロント）」だ。
低層階には飲食店や多言語に対応する診療体制を有するクリニックモールなど、中層階以上にはホテル型の宿泊施設（部屋数221室、うちサービスアパートメント52室）や総戸数459戸のレジデンス、最上部にはホール、ラウンジ、オフィス、飲食機能からなるグローバルスカイコモンズを配置した。3月に竣工予定で、グローバル企業の誘致につながる職住近接の環境を提供するのが狙いだ。

横浜駅とみなとみらい駅の間となる、新高島駅の近くで同じく3月に竣工予定なのが「横浜シンフォステージ（YOKOHAMA SYMPOSTAGE）」だ。
同施設はウエストタワー（高さ約158m、地上30階・地下1階）、イーストタワー（高さ約90m地上16階・地下1階）の2棟構成で、ともに低層階には駐車場や店舗が入り中層階は全体共用スペースやオフィス、前者の高層階にはホテルが入居する。

また、低層部には事業に参画するヤマハのブランド発信拠点も整備。各種イベントや屋外ワークスペースなどの利用を想定したコモンスペースもあり、にぎわいの創出にひと役買いそうだ。BCP対策として高性能制振装置を採用し、帰宅困難者の一時待機スペースといった災害機能も兼ね備える。みなとみらい21地区の新たな集客スポットとして、注目を集めるだろう。
新開業するアリーナではこけら落とし公演も

2024年4月に開業予定なのが、横浜文化体育館の再整備事業として建築が進められてきた「横浜BUNTAI（ぶんたい）」だ。最寄り駅はJRや横浜市営地下鉄が乗り入れる関内駅や伊勢崎長者町駅となる。

同施設は地上3階で面積2536.3㎡、観客席数約5000席のメインアリーナを備え、バレーボール2面、バスケットボール2面、卓球20面、バドミントン14面などを用意することが可能。体育館も併設する。4月6日・7日にはこけら落とし公演として横浜出身のアーティストである、ゆずの公演が控えている。隣接地には7階建て116室のホテルも新規開業する予定だ。
今春だけでも、これだけの施設が新たに開業する横浜中心エリア。今後も横浜市役所旧庁舎跡地、同街区に隣接する「関内駅湊町地区第一種市街地再開発事業」など、みなとみらい21地区に隣接する北仲地区でも大規模複合施設2棟の建設が始まっている。さらなる発展が期待でき、近隣は言うまでもなく、沿線の住宅環境にも大きな影響を与えるに違いない。

アクセルラボは、同社で提供するスマートホームサービス「SpaceCore」(スペース・コア)と、三協立山(三協アルミ、富山県高岡市が提供する電動シャッターとの連携を始めた。

　これにより、「SpaceCore」のアプリで、同シャッターの遠隔開閉操作や、ルールやシーンなどの条件を設定した自動の操作ができる。同アプリでの電動シャッターとの連携は、YKK AP(東京都千代田区)に続く2社目となる。

　今回の連携サービスは、留守中でも同アプリの操作で遠隔地からでも開閉でき、万が一の場合の閉め忘れた場合でも対応できる。また、台風や強風時には、室内いながらにして操作でき、雨に濡れ、強風を心配することなく安全に対応しやすい。
同サービスは、国内外の20種類以上のスマートホーム機器や、19社の住宅設備メーカーと連携・協業し、住まいのスマート化の実現を支援している。

大成有楽不動産(東京都中央区)は12月20日、新築賃貸マンション「テラス駒込サウス」(東京都北区)の建設工事に着手したと発表した。JR山手線の駒込駅から徒歩4分、京メトロ南北線の駒込駅から徒歩6分に立地する。徒歩10分圏内に商店街をはじめ、スーパー、学校、病院などがそろう。更に、江戸時代に造成された桜の名所「六義園」や、大正初期の趣を残すバラの名所「旧古河庭園」など歴史と自然を感じることができる名所も徒歩圏となっている。

　交通利便性が良く生活しやすい住環境のため、単身からDINKS(共働き夫婦二人世帯)、ファミリーまで多様な世帯のニーズに対応するよう、1DK(11戸:30.21平方メートル)・1LDK(11戸:30.39平方メートル)・2LDK(11戸:41.16平方メートル)の間取りを採用。全住戸、寝室を引き違い戸で仕切ることができるため、コンパクトな部屋の中でも生活空間を分離することで、テレワークなど多目的な利用が可能という。また、共用部には、居住者の快適な生活をサポートするために「宅配ボックス」を全住戸数分設置する。

　地上12階建て、全33戸。25年6月に竣工する予定だ。