不動産アセットマネジメントのケネディクス(東京都千代田区、宮島大祐代表取締役社長)は2月27日、デジタル証券を発行して資金調達するセキュリティ・トークン・オファリング(STO)の第10弾として、千葉県舞浜のディズニーリゾートオフィシャルホテルを裏付け資産に総額約56億円の不動産STOによる資金調達で「ケネディクス・リアルティ・トークン グランドニッコー東京ベイ舞浜2」として運用を始めたと発表した。同ホテルは1990年3月竣工で全709室となる。当初の運用期間は約6年2カ月。これを含めてケネディクスグループが運用する不動産STの裏付け資産は1000億円を超えた。

マーキュリーリアルテックイノベーター(東京都新宿区)は、新築マンションを対象に同社で提供している不動産市場調査・分析システム「Realnetマンションサマリ」の集計データを基に、首都圏・関西・東海エリアの新築マンションの価格分析の結果を明らかにした。

　同分析結果によると、都道府県別の価格帯別供給戸数は、群馬県、岐阜県、滋賀県、和歌山県を除く都府県で最も供給が多い価格帯は「4000万円」で、次に多い価格帯は「5000万円台」となっており、供給戸数全体の45パーセントを占めていることが分かった。

　大多数の都府県で一番多く供給された価格帯の4000万円台に限定して面積帯別を見ると、埼玉県、東京都、大阪府、兵庫県、奈良県では65平方メートル以上、それ以外でも主力の供給面積は70平方メートル以上となっている。4000万円台の住戸の80パーセントは、65平方メートルの住戸で占めている。これは、2022年1月から2023年3月に分譲された住戸全体の20パーセントを占めているという。

　また、東京都内では、価格帯が5000万円台や6000万円台と、ほかの都府県よりも1段高い価格帯が主流になっている。1億円以上3億円未満の住戸は、3000戸弱供給されるなど、ほかの都道府県とは一線を画す高値相場を形成している。

　同社では、「新築マンションの価格が上昇傾向にあるが、平均価格を大きく押し上げている要因として、東京都を筆頭に都心部を中心とした超高額物件の影響が大きい。一方で価格が抑えられた比較的に手が届きやすい価格の物件も一定量供給されている」と分析している。

三菱地所レジデンスがマンション建設を進めている英国大使館跡地（東京都千代田区一番町）で弥生時代の竪穴式住居跡などが発見され、工事がストップしている。
地中から何かが発掘されたというと、歴史的、文化的価値の高いお宝を想像するかもしれないが、貝塚や古墳、住居跡などの文化財が出土すると、たいていの土地所有者は頭を抱えてしまう。
文化財保護法で新たに遺跡を発見した場合には自治体の教育委員会に届け出ることが求められているからだ。工期に大幅な遅れが出るだけでなく発掘調査費用の負担も必要なため、土地所有者にとってはデメリットしかない。（土地所有者が法人ではなく個人で、自己居住用の住宅を建設する場合には、費用は公費負担）
冒頭の英国大使館跡地は2015年に駐日英国大使館から変換された国有地の一部で、皇居に面した都心の超一等地。かつては大名屋敷だった由緒正しい土地を三菱地所レジデンスが2022年4月に購入した。昨年2月に遺跡が出土したため発見届を区に提出して、6月から本調査を進めてきたという。
弥生時代の竪穴式住居の出土は都内では珍しく、学術的にも重要な発見だそうだが、三菱地所レジデンスは3月末で調査を終了し、発掘内容を記録したうえで遺跡を埋め戻し（文化財保護法による「記録保存」を実施）、マンション建設を再開する方針だ。
詳細は明らかにしていないものの、完成すれば地上20階建て程度のタワーマンションとなる見込み。2013年に同社が近隣で販売した「ザ・パークハウス グラン　千鳥ヶ淵」（千代田区三番町）の最多価格帯は2.7億円だったが、ここ10年の都心のマンション価格の上昇と、今回の物件は皇居の眼の前とより地位が高いことを考えると、販売価格はいくらになるのか。
遺跡として現地に残さない判断をした同社には非難の声も出ているようだが、同社としてはこれだけポテンシャルの高いマンション計画が一年以上もストップした状態であり、たまったものではないというのが本音ではないだろうか。
ただ、奈良や京都などの古都でなくても、実は日本全国、地中深く掘れば何かしらの遺跡が出る可能性のある土地は多い。埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている「周知の埋蔵文化財包蔵地」は、文化庁によると全国で約46万カ所あり、毎年9千件程度の発掘調査が行われているという。
前述の通り、個人が自己居住用の住宅を建設する場合には費用負担は免除されるが、調査のために工事が遅れることは避けられない。投資用のアパート建設の場合は当然、発掘調査費用も全額、開発者負担となるので注意が必要だ。自治体によっては発掘調査が立て込んでいて、順番が回ってくるまで一年待ちという状況もあるそうだ。もちろん、その間も着工できない。
周知の埋蔵文化財包蔵地ではない土地なのに工事に着手したら思いがけず文化財が出てきてしまった、というケースは避けようがないが、周知の埋蔵文化財包蔵地については「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」など各自治体が分布図を公表している。
埋蔵文化財包蔵地は上述のようなリスクから相場価格より安価で取引されることも多いが、実際には発掘調査までは至らずに済むケースも多い。不動産投資の観点からすれば一長一短というところだろうが、慎重な検討が必要だろう。

東急不動産ホールディングスは2月8日に開催した取締役会で販売用不動産を売却することを決めた。物件は「Shibuya Sakura Stage(渋谷サクラステージ)」で、売却対象がSHIBUYAタワーの10～23 階、28～37 階、38 階の一部フロアの区分所有権の49%の共有持分相当になる。延床面積は約25万4700平方メートル。23年12月末時点の簿価は715億9500万円。

　2月9日に契約を締結し、売却対象うち60%分を2025年3月19日に、26年3月19日に40%分を引き渡す予定。

　国内の機関投資家が出資する投資ファンドと東急不動産が匿名組合出資する特別目的会社に売却する。東急不動産キャピタル・マネジメントがアセットマネジメント業務を受託する。売却価格は23 年3月期の連結売上高の10%以上に相当する額となり、売却益は23 年3月期の連結経常利益の30%以上に相当する。25 年3月期に計上を予定する売却対象60%分の売却益も23年3月期の連結経常利益の30%以上に相当する。

■老朽化した水道管、排水管のトラブルが多発

今、水道管の老朽化が問題となっている。全国で水道管の破裂が多発しており、その件数は年間で2万件に及んでいる。老朽化した水道管を直すための更新工事に掛かる費用は、今後30年間で役33兆円にも登ると予想される。

水道管の老朽化問題は、マンションでも起きている。1997年にマンションの建設が急増し、築20年以上のマンションで老朽化した水道管や排水管のトラブルが多発。水道管や排水管の溢れや漏水事故に悩むマンションが増えている。マンションの水道管や排水管のトラブルは今後も増えていくだろう。
■排水管の緊急対応が3年で2.2倍に増加

株式会社タイコーでは、1989年から水道管や排水管など、給排水全般の工事施工を行ってきた。近年、排水管の溢れや漏水事故の緊急対応が増えている。

原因の一つとして、年に一度行われる、排水管高圧洗浄だけでは落ちない汚れが起因していると思われる。その結果、株式会社タイコーでは、排水管の漏水や溢れによる緊急対応の件数が2020年、249件だったのに対し、2023年は548件と2.2倍に増加している。

このような問題を未然に防ぐため、株式会社タイコーでは、2010年に排水管の定期洗浄を必要としない、「抗バイオフィルム」機能をプラスした、排水管更生工法、「サイクロンスーパーコート工法」を開発し、施工を続けてきた。「サイクロンスーパーコート工法」の特徴は、更新工事のような、床や壁を剥がすといった大規模な工事が必要ないため、工期が半分で済み、費用も半分以下に抑えられる。さらに特殊な回転装置で汚れや錆を取り、専用の抗菌コートで排水管の内側をコーティングすることで、年に一度行われる排水管の定期洗浄が10年間不要になる。

マンションが年に一度行う定期洗浄は、一戸辺り約4,000円相当の水道代が掛かる。「サイクロンスーパーコート工法」による更生工事を行うことで、定期洗浄に掛かる費用を毎年削減出来る。マンション側は浮いた費用を、他の修繕費に充てられるのも大きなメリット。

入居者にとっては、毎年業者が部屋の中に入り、キッチンやお風呂場などの排水管の洗浄が終わるまで、立ち合わなくて済むので、住人にとっても毎年の余計なストレスが無くなる。老朽化するマンションは今後も増え続けるので、定期洗浄を必要としない「サイクロンスーパーコート工法」の更生工事依頼も増えていくと予想している。

LIFULLが発表した「中古マンションの価格上昇率ランキング」によると、東京都における直近5年間の上昇率1位は中央区の29.7%(19年1月は7132万円、24年1月は9249万円)で、次いで青梅市の27.5%、小平市27.3%となった。このほか多摩市、八王子市、日野市など郊外エリアも上位にランクインした。同社では、東京都中心部の価格上昇に伴い、需要が郊外へと向かう様子が今回の調査からうかがえると指摘。郊外の価格上昇については、コロナ禍に伴うリモートワークの浸透などによる人口移動も影響しているとの見方を示し、「職場への通勤のために都心の物件に注目していた人たちが、リモートワークが普及したことで、より郊外の物件も検討するようになったと推測される」としている。また、神奈川は三浦市(5年間上昇率は49.7%)、埼玉は桶川市(41.0%)、千葉は四街道市(130.8%)となり、周辺3県では県庁所在地以外の地域がそれぞれ1位となった。同ランキングは、同社の「LIFULL HOME'Sプライスマップ」のデータに基づき、中古マンションの価格上昇率をそれぞれ算出。1都3県のエリア別の価格上昇率ランキングとして作成した。