AndDoホールディングス(東京都千代田区)は、50歳以上の全国873人を対象に「老後の住まいとお金に関する調査」を実施した。それによると、「老後について不安を感じることはあるか」と聞いたところ、「不安を感じる」と回答した割合は、「シニア層(65歳以上)」で7割超、「50～64歳」では8割超だった。「50～64歳」のほうが不安に感じている人が多いことが分かった。

国土交通省は10月16日、マンション管理適正化シンポジウムをオンライン開催した。今年4月に改正マンション管理適正化法が全面施行され、マンション管理計画認定制度や地方公共団体による管理組合への助言・指導制度が創設されるなど、新たな局面を迎えたマンションの適正管理を推進するためのイベントだ。冒頭、開会のメッセージを寄せた豊田俊郎国土交通副大臣は国交省として初めてマンション管理をクローズアップしたイベントと紹介し、マンションの高経年化と居住者の高齢化という〝2つの老い〟に対する適切なメンテナンスの重要性を示した。

　講演では地方公共団体の先進事例として門川大作京都市長が「歴史と景観の調和」の観点から進める施策を紹介。藤本正人所沢市長はベッドタウンとしてのマンション管理の必要性を示し、分譲事業者に修繕積立金額案などの事前届け出を義務付ける独自の条例などについて紹介した。

　国交省の矢吹周平住宅局参事官(マンション・賃貸住宅担当)は、全国のマンションストック約685万戸のうち国民の1割超が居住していること、また毎年およそ10万戸のペースで増加しているとの規模感を示し、「築40年以上の高経年マンションは115万戸あり、10年後に倍増、20年後には約4倍となる試算。長期修繕計画および修繕積立金の見直しが重要」と述べた。また、管理不全マンションの増加が行政代執行による除却など財政負担となる点やマンション建替え手法の現実的課題を挙げ、22年度よりスタートした管理計画認定制度と自治体のコミットメント強化について言及。23年度予算概算要求や適切な大規模修繕を促す税制度の創設に向けた取り組みを明かし、「今後の政策は管理・修繕をしっかりやり、マンションのライフサイクルを回すことが大切。関係するプレーヤーがマンションの長寿命化に向けて取り組むことが重要」と結んだ。

〝健康診断〟の活用も

　後半は齊藤広子横浜市立大学教授をコーディネーターに迎え、新時代を迎えたマンション管理のあり方についてパネルディスカッションが行われた。管理計画認定制度の第1号案件となった高島平ハイツマンション(東京都板橋区)の篠原満管理組合前理事長は、「築48年、95戸のマンションでこれまで自主管理をしてきた。取り組みの正当性を確認するため認定申請に至った」と説明。今年度の総会ではマンションを80年間使うとの合意形成を図り、将来の解体費用も見据えた修繕積立金の徴取方法を進めていると報告した。

　名古屋市住宅都市局は市と住宅金融支援機構、住宅供給公社など5者によるマンション管理適正化連携協定について紹介したほか、日本マンション管理士会連合会の瀬下義浩会長は適正管理に関する電話相談の増加状況を報告。マンション管理業協会の広畑義久専務理事は、同協会が立ち上げたマンション管理適正評価制度の現状に触れ、「全国対応の制度で毎年実施するのが特徴。毎年の健康診断としてチェック、改善を行い、自治体が進める管理計画認定を目指す方法としても活用を」と呼び掛けた。

　矢吹参事官は様々な取り組みや意見を踏まえ、「築年数を重ねても認定や評価が取れている。資産価値とは別に、住みやすい環境づくりがなされている証左であり、この事例の分析は必要。併せて、管理が進んでいない管理組合に何を示していくべきかの検討も重要」と述べた。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（ けんびや） 」を運営する健美家株式会社（ 本社：東京都千代田区、代表取締役社長：倉内敬一） では、毎月、新規に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（ 区分マンション/ 一棟アパート/ 一棟マンション）のデータ（ 表面利回り、物件価格）を集計し、最新の市場傾向として取りまとめています。2022年9月分のデータを報告致します。

【 区分マンション 】
利回り7.35％（前期比－0.16ポイント）
価格1,494万円（前期比＋ 47万円）

【 一棟アパート 】
利回り8.17％（前期比－0.20ポイント）
価格7,668円（前期比＋338万円）

【 一棟マンション 】
利回り7.80％（前期比－0.08ポイント）
価格1億6,761万円（前期比＋350万円）

三井不動産レジデンシャル株式会社は、お客様一人ひとりの多様なくらし方をサポートする多拠点居住サービス 「n’estate（ネステート）」 を、2022年9月より順次トライアルとして開始した。

近年、人々のすまいやくらし、働き方への意識が多様化してきている。さらに、コロナ禍を経て、場所・期間にとらわれず、「働く」「憩う」「楽しむ」といった行動が自由に、フレキシブルに実現できる新しいライフスタイルがより一層求められている。

このようなニーズに応えるべく、同社では「n’estate（ネステート）」を立ち上げた。

同サービスは、「住の自由化」をコンセプトに、都心や地方都市を中心に展開する同社賃貸マンションシリーズ 「PARK AXIS（パークアクシス）」 や三井不動産グループ企業、パートナー企業の施設を活用し、個人が自由に拠点を選択しながら生活するライフスタイルを提供する点が特長。

今後も同社では、ブランドコンセプト「Life-styling × 経年優化」のもと、多様化するライフスタイルに応える商品・サービスを提供することで、すまいとくらしの未来を探求し続け、持続可能な社会の実現・SDGs へ貢献していくという。

東京都東部にある葛飾区のJR新小岩駅前で市街地再開発が進んでいる。
再開発の対象となっているのは駅の南口を出てすぐのエリアで、広さは約1.5ヘクタール。再開発エリアに指定されているのは、駅前広場と駅前商店街であるルミエール商店街の一部だ。再開発エリアは地区計画の一部に含まれており、A地区とB地区の2つに分かれている。A地区では駅利用者の利便性向上を図るべく商業・業務・サービス機能の強化を図り、B地区では低層部に業務・商業機能の強化につながる施設・高層部に居住環境の整備につながる機能を持たせるとされている。この方針のもと、A地区では商業施設とオフィスの複合施設、B地区ではゲタ履きのタワーマンションが建てられる。A地区の建物は2つに分かれており、A-1棟は地上9階・地下1階建て、A-2棟は地上12階・地下1階建てとなる。B地区の建物は地上39階・地下2階建てで、イメージ図を見る限りでは少なくとも1階～4階までが商業施設になるようだ。建物の建築は、三井不動産レジデンシャルと財団法人首都圏不燃建築公社が担うことも決まっている。今後、2024年度に建築工事着工・2029年度に建築工事が竣工する予定。再開発の対象エリアは「新小岩駅南口地区地区計画区域」の一部だ。「新小岩駅南口地区地区計画」は、新小岩駅の駅前を葛飾区の顔とするべく区内の中心拠点を整備する目的で定められた。地区は新小岩駅の駅舎も含んでおり、全体の広さは約4.5ヘクタールだ。再開発エリアは地区計画のうち約3分の1を占める計算となる。
南口と北口とで異なる印象を与える街並み
地区計画の目的は、交通課題の解決・憩いの場の創出・災害対策強化などだ。一方で新小岩駅の北口と南口とを比較すると、南口にはバスターミナルがあるが北口にはない。また、南口には「ルミエール商店街」という商店街があるが、北口には商店街がない。新小岩駅南口にあるルミエール商店街。駅前広場の信号を渡ってすぐのところに入口があり、全長450mに渡るアーケード商店街が広がっている。現状、南口と北口をつないでいるのは平和橋通りだけだ。駅構内を通り抜ければ南口から北口へ抜けられるが、駅の中を通らない場合は平和橋通りを通るしかない。北口を出て左側には都営住宅が広がっており、北口周辺にはどちらかというと住宅街とも思えるような印象を与える光景が広がっている。写真右手に写っているのが、新小岩駅前に建っている都営住宅。都営住宅の隣には野球場も備えた公園が広がっている。北口周辺にもお店があるものの、道幅が狭く古い建物も多いため、南口と北口とでは印象が異なることは事実だ。現状決まっているのは南口周辺の開発だけだが、今後開発の手が北口にも広がっていくのか期待したいところだ。なお、古い建物が多いという点は南口周辺も同様となっている。さらに、現在に限って言うと、駅の建物にも工事の囲いが立っているため雑多な印象は特に強いと言えるだろう。新小岩駅南口の入口。現在は工事の囲いが立っている。交通課題の解決や災害対策といった狙いには、古い建物を更新して歩行者導線を改善したいという意図が見受けられる。新小岩は東東京の下町という印象も強く、不動産投資の目線で見ると、入居者の好みが分かれるようなエリアだと言えるだろう。現状では、洗練された都会のような町に住みたいと思う人たちに選ばれやすいエリアではない。駅前再開発は街の印象を大きく変えるものなので、再開発によって新小岩の印象がどうなっていくのか要注目だ。