三井不動産レジデンシャルは、事業協力者として参画している「恵比寿フラワーホームマンション建替え事業」(東京都渋谷区東三丁目)が、5月14日に着工した。マンション建替え円滑化法により、建て替え後は地上15階地下1階建て、総戸数81戸の分譲マンションとし、25年の竣工を予定している。

　「恵比寿フラワーホーム」は、東京メトロ日比谷線・JR「恵比寿」駅徒歩2分と、交通利便性の高い場所に位置する地上12階建、総戸数34戸(その他一部店舗区画あり)、築52年の借地権付区分所有マンション。給排水管その他設備の老朽化に伴い修繕費がかさむことや、旧耐震基準で設計されていることから耐震性不足の懸念があった。また、従前建物の借地権の契約期限が近くなり、底地権者は借地関係の解消と隣接地を含む共有資産の分割を希望したため、検討した結果、21年3月に建て替え決議が成立した。

実勢価格、公示地価、基準地価に固定資産税評価額ーー。同じ土地でも異なる額で表され、一物四価とも五価とも言われるほど複雑な日本の土地価格。
「路線価図でまち歩き」は、相続税評価額に注目し、それを図化した「路線価図」を見ながらまちを歩くイベントを10年以上続けてきた中川寛子さんによる、不動産投資にも役立つ知識が満載の新しいまち歩き入門書である。

中川氏は、不動産関連、とりわけ地盤、地形、街選びに詳しい「住まいと街の解説者」として本サイトでもおなじみの著者だ。
不動産取材のベテランである中川氏がなぜ、複数ある土地価格の中から路線価図をまち歩きに利用するのか。それは、路線（道路）に面する土地1平米あたりの価格である路線価なら、道路一本挟んだだけで何十万円も価格差があることや、交差点を渡るだけで価格が倍になるというそれぞれの土地の不思議が浮かび上がってくるからだとう。
まちによっては、駅から離れるにつれて価格が下がるどころか上がっていることろ、逆に駅に近くて利便性が高いはずなのに妙に安いところもある。どうしてだろう？路線価図を持って現地を歩き、まちを立体で見ることで、その価格差の理由が分かると本書で中川氏は説く。
本書には、全国15ヶ所「紙上再現！路線価図でまち歩き」も収録。今はタワマンが立ち並ぶ湾岸エリア「江戸から令和の400年を歩く。佃、月島、豊洲、新豊洲」や、東急沿線の新旧人気エリア「昭和のお屋敷街・田園調布から平成・令和の住みたい街・武蔵小杉へ」コースなど読み応えたっぷりで、明日にでも路線価図を持ってまち歩きしたくなる内容だ。

新宿で4月15日に開催した「 大家さんフェスタ 」。多くの人にブースを訪れていただきました。ありがとうございました。皆さんが口をそろえておっしゃるのが、「 高齢者は孤独死が不安 」ということ。
そういう方々に「 ヤクルトを週に2回プレゼントすれば、最悪4日以内で発見されるので孤独死リスクは下がりますよ 」と話すと、「 なるほど！ 」「 目から鱗だ 」「 そんなノウハウをタダで教えてもらっていいんですか 」などと言っていただいた。
私は週2回のヤクルト・宅配弁当・新聞などで早期発見が可能と考えている。また、介護サービスを受けていれば日々の健康管理をしてもらえ、調子が悪いときは受診を勧められる。これで孤独死の心配は激減する。

利用者さんの孤独死はゼロだ。見守りシステムもいろんなタイプのものが出ているし、割安なものも出てきた。ヤクルト、介護サービス、見守りシステムを使えば、高齢者の孤独死リスクを減らすことが可能だ。
■ 早期発見できれば孤独死は防げる
孤独死について考えてみたい。孤独死の明確な定義はないようだ。その昔は、2週間以上たって発見された場合、「 人間としての尊厳 」が失われて発見された場合などと言われていた。
最近は死後に発見された場合と言われたりしている。孤独死と言わず孤立死と呼んだりすることもある。
大家として怖いのは「 特殊清掃が必要な状況で発見された場合 」だろう。
2021年10月、国土交通省は「 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 」を公表した。
その別紙1によると、原則として「 宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない 」とある。特殊清掃が行われた場合はこれに該当する。
一方で「 自然死・日常生活の中での不慮の死 」は告げなくてもよいとされた。これらから、早期発見できれば孤独死は防げると考えていいだろう。
■ 高齢者に限らない孤独死
実は孤独死は高齢者に限らない。東京都監察医務院で取り扱った自宅住居で亡くなった単身世帯の者の統計( 平成20～23年 )というものがある。
東京都23区における孤独死( 自宅住居で亡くなった単身世帯者 ）の統計で、異状死（ 外因死、外因の後遺症、内因か外因か不明な死亡の事例 ）について、「 死体の検案及び解剖を行い、死因等を明らかにしている 」ものだ。
異状死でないものは数に入っていない。実質的な孤独死の統計だと私は考えている。
ちなみに、日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会が発表している孤独死現状レポートは孤独死を「 賃貸住宅居室内で死亡した事実が死後判明に至った1人暮らしの人 」と定義している。3日以内の発見が41％で、告知が必要でないものも含まれている可能性がある。
危険なのは高齢者だけではない。高齢者より男性だ。それも高齢者になる前の年齢層だ。55～59歳から急増し、60～64歳がピークだ。そして高齢者（ 65歳以上、黄色枠部分 ）になると減少していく。
女性は男性より少ない。確かに高齢者になると増え始めるが、最多の80～84歳になっても55～74歳男性を下回る。
孤独死で、実は怖いのは55～64歳男性で、いわゆる高齢者ではない中高年という層だろうか。働いている人は仲間や同僚が異変に気付き早期発見される可能性が高いが、退職して友達もいない場合は早期発見が難しいかもしれない。
こういう人に「 孤独死が不安だから、見守りシステムを導入してください 」というと気分を害されるだろう。プライバシーの不安から導入を拒否されるかもしれない。介護サービスは受けてないだろうし、ヤクルトプレゼントも「 なんで俺がヤクルト飲むの？ 」と言われそうだ。
■ 若い頃に入居して高齢者となった人
契約時は若かったけど、長期ご入居の結果もうすぐ高齢者、あるいはすでに高齢者という「 隠れ高齢者 」も実は多いだろう。まさに孤独死のボリュームゾーンかもしれない。
プライバシーを考えながら、入居者さんを何らかの手法で外部から見守る。そういう考えが必要となってくるケースも出て来るだろう。こういう場合は玄関ドアにセンサーを付け、ドアの開閉を見守ることでプライバシーに配慮した見守りが可能ではないか。
具体的には「 一定時間玄関ドアの開閉がない 」場合に安否確認を行う。この程度であれば入居者さんの理解も得られやすいだろう。また、防犯カメラで最後の映像を見て、それが外出であれば安否確認は不要になるかもしれない。
入居時は若かったけど、今や退職して一人暮らし。社会との接点はない。そういう「 隠れ高齢者 」を孤独死から守るのも、愛ある大家の仕事になってくるかもしれない。

横浜市は、「空家の改修等補助金【地域貢献型/地域貢献[簡易改修]型】」の令和５年度募集を開始する。空家となっている建物の活用を検討している団体や事業者の方は、ぜひ検討してみては。なお、募集上限があるため、連絡はお早めに。
横浜市では、「第２期　横浜市空家等対策計画」を策定し、空家化の予防、空家の流通・活用促進等を取組の柱として、空家等対策を総合的かつ計画的に推進している。
同制度により、空家の活用促進を図ることで、まちの魅力や防犯性の向上、地域の活性化につなげていく予定。

2023年3月の首都圏新築マンション発売平均価格は1億4,360万円と、前年同月比2.4倍にもなり、「 不動産バブルだ！ 」みたいな論調も一部見られたものの、それはやや早計。
内訳を見ると、都心において大型の超高額物件（ 三田ガーデンヒルズ。最低価格2億3,000万円台・最高価格45億円 ）が売りに出たため、平均価格を大きく押し上げたようです。
確かに都心部の新築マンション価格は2012年12月の民主党から自民党への政権交代以降、ほぼ一方的に上昇を続け、1990年バブル期を上回る価格水準となりましたが、当時と現在を比較してもあまり、と言うかほとんど意味はないのですよね。というのも、そこには大きく2つの違いがあるからです。
■ バブルと今を比べても意味がない2つの理由
1つは「 立地 」。かつてのバブル期にはサラリーマンが都心部で新築マンションを買うなどといった前提はなく、首都圏で言えば東京を離れ神奈川・埼玉・千葉、場合によっては栃木、ひいてはやれ新幹線通勤だといった具合。
昨今のように、「 都心 」「 駅前 」「 駅近 」「 大規模 」「 タワー 」みたいなマンションが主流の話にはなり得なかったのです。
マンションはもちろん、都心の住宅地は高すぎるしそもそも足りないのだから、皇居を移転して住居を造れとか、首都高の下のスペースの住宅を造れとか、いま思えば漫画のような提言が真面目に行われていた時代です。
2つ目は「 金利 」。バブル期の住宅ローン金利は7～8パーセント程度でした。翻って現在は固定金利で1パーセント後半。変動金利なら0.3～0.4パーセント。最安値はauじぶん銀行の0.289パーセント。
これに、ローン残高の0.7パーセントが10～13年間戻ってくるいわゆる「 住宅ローン控除 」を利用すれば実質的にマイナス金利、つまり「 お金をもらいながら家を買う状態 」といった状態になっているわけです。
同じ1億円を借りた場合でも、昨今の変動金利水準なら月々25万円程度ですが、バブル期の支払いは60万円を超えてしまいます。取引のほとんどのケースで住宅ローンが利用される以上「 マンション価格 」といった絶対額を比較することにはあまり意味はないということです。
仮に月々の支払い水準をバブル期並とするなら、昨今の新築マンション価格は2.5億円ということになります。
また、もし不動産市場がバブルなのであれば日本の土地総額やマンション発売戸数・発売総額は史上最高を更新していなければなりませんが、現実は、90年バブル期の日本の土地総額約2,000兆円に対し、現在は1,000兆円程度と、この30年で半減しています。
2000年代前半の首都圏新築マンション発売戸数は約9万戸でしたが、現在は3万戸と3分の1。発売総額は当時の3.6兆円に比べ1.6兆円程度に過ぎません。要は新築マンション市場というのは典型的な縮小均衡のデフレ産業なのです。
そしてこの傾向は今後も変わらず、新築マンション発売戸数は首都圏でいえば現在の3万戸から2万戸、1万戸台へと、更に縮小を続けるでしょう。
そしてその過程では、これまでもそうであったように、都心から遠いとか駅から遠いなど利便性に難があり価格が安い分譲はすっかり姿を消し、高額物件のみの、しかもグローバル水準に合わせた価格水準の市場になるはずです。
したがってマンションの平均価格を見れば、今後も過去最高を更新し続けることになるでしょう。一方で、戸数や発売総額は減る一方となります。
■ この10年活況を呈する中古マンション市場
このように、新築マンション市場が縮小を続け、かつ価格が高騰してきた経緯もあるため、この10年くらいの間、中古マンション市場は活況を呈してきたわけです。
一昔前に言われた「 日本人は新築好き 」といった話は都市伝説に過ぎず、またリフォーム・リノベーションに関しユーザーが関心を持つとともに供給側のプレイヤーも質量ともに充実してきました。
その背景には、マンション本体価格とリフォーム・リノベーション費用を一本化して住宅ローンを組めるようになったのが大きいでしょう。リーマン・ショック前後まではこうした融資は少なく、リフォーム・リノベーション費用については現金を用意するか、高利かつ返済期間の短いノンバンクなどで資金調達する必要があったのです。
さてこんな風にして、メディアに流れるニュースの温度や論調と実態が大きく乖離しているケースは、不動産市場には山のようにあります。いや昨今は不動産市場に限りませんね。既存の社会体制が大きく崩壊しようとしている中のバグのようなものがあちこちに見られます。