商業施設や緑豊かな公園が多く「住みやすい街」として人気の柏市
1970年以降、東京のベッドタウンとして発展してきた千葉県・柏市。その玄関口となるのが「JR柏駅」だ。JR常磐線の快速を利用すれば、上野駅まで34分。またJR上野東京ラインの接続により、東京駅まで36分でアクセスが可能。JR常磐線は東京メトロ千代田線に乗り入れしており、大手町や日比谷、霞が関へも乗り換えなしで行くことができる。駅前には、「柏高島屋」、「柏高島屋ステーションモール」、「イトーヨーカドー柏店」、「ドン・キホーテ柏駅前店」、といった商業施設のほか、Jリーグ「柏レイソル」のスタジアムやプラネタリウムといったアミューズメント施設も点在。少し足を延ばせば手賀沼を臨む「柏ふるさと公園」や芝生広場を備えた「北柏ふるさと公園」など緑豊かな公園・緑地もあり、住みやすい街として幅広い層から人気を集めてきた。
駅周辺ビルの老朽化などが課題に再編成が求められる「JR柏駅」東口
さて、そんな「JR柏駅」東口エリアにおいて現在、新たなまちづくり計画が動き出している。かつて「柏駅東口市街地再開発事業」と称して同エリアの再開発が行われたのは、1973年のこと。そこからおよそ50年が経過し、東口周辺ではビルの老朽化や、みどり豊かな空間やオープンスペースの不足などが課題視されるようになっていた。
これらに打開策を見出すべく、柏市は2022年12月に柏駅東口駅前の地権者を主体とした「柏駅東口未来検討委員会」を設立。昨年12月から街の未来について話し合いを続けてきている。これに続き、柏市は今年5月に「柏駅東口未来ビジョン」を策定。
商業や娯楽・文化・交流機能等の整備，駅前に圧倒的に欠けている子育て機能の充実、駅前の回遊性向上、ゆとりある空間づくりなどに取り組んでいくことを公表している。
柏市が「旧そごう柏店本館」跡地を取得する意向新たな街づくりの一歩を踏み出す
柏市は「現在東口エリアが抱えている課題を解決するためには、個別のビルの建て替えではなく、広場を含めた周辺一帯を再編する必要がある」という認識を示している。
そして、今年6月。柏市の太田和美市長が「六月定例市議会」において、東口にある「旧そごう柏店本館」跡地を地権者の三井不動産から取得する意向を示したことが話題となった。「そごう柏店本館」は、1973年10月にオープンした市内初の百貨店。長年に渡って柏市民に愛されてきたが、相次ぐ大型ショッピングセンターの出店で収益が落ち込み、2016年9月に43年の歴史に幕を閉じている。
5,220㎡の土地と旧そごう柏店本館の建物は、2021年11月に三井不動産が取得。
太田市長は「地権者から、現存する建物の解体と更地売却の意向もあると伝えられている」と話しており、市が同本館跡地の地権者となることで、東口全体の再整備に主導的立場で関わっていく考えを示している。今後は、地権者と市による協力体制のもと、同跡地の取得に向けて、必要な検討、調整及び交渉に着手するとのこと。老朽化が進む周辺のビルと合わせ、包括的な再編成が始まろうとしている「JR柏駅」東口周辺。今後の再開発計画がどのように進んでいくのか、引き続き見守りたい。

スターツコーポレーション株式会社のグループ会社である株式会社ウィーブが運営する『クラモア』は、中古マンションの相場価格と住人の口コミが閲覧できる「住まいトレンド」の提供を開始した。

■「住まいトレンド」コンテンツの開発背景

多くの人にとって、人生の最大の買い物である不動産。なかでも価格高騰が続く首都圏のマンションにおいては、より透明性の高い情報提供が求められている。そこで、売り手も買い手も納得のいく取引をするために参考となるコンテンツをリリース。コンテンツ内では、売買取引の履歴から推定される「マンションやエリアの相場情報」、住んだ人にしか分からない「マンションの口コミ情報」などの情報を提供している。

■「住まいトレンド」の概要

1都3県の中古マンションの売却・購入に興味を持つ方々に向けて、直近の売買取引データを元にした価格推移やエリア・駅ごとの相場動向など、売却や購入時に役立つ情報を入手することができる。

さらに、実際にそのマンションに住んだ方々から寄せられるマンション評価や周辺環境の魅力、利便性に関するコメントなど、リアルな口コミ評価を参考にして、中古マンション取引に役立てていただくことができる。

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賃貸住宅業界向け専門紙『週刊 全国賃貸住宅新聞』、不動産オーナー向け経営情報誌『月刊 家主と地主』を発行する株式会社全国賃貸住宅新聞社は、2023年7月19日(水)・20日(木)に東京ビッグサイト・西展示棟(西1・2ホール)にて『賃貸住宅フェア2023』を開催する。
今回は、「テナント・土地活用展」を同時開催するほか、昨年に続き、同じ亀岡大郎取材班グループのリフォーム産業新聞社主催の「リフォーム産業フェア2023」と高齢者住宅新聞社主催の「住まい×介護×医療展2023 in東京」が併催イベントとなる。
■賃貸住宅フェア2023　開催概要
主催： 株式会社全国賃貸住宅新聞社
日時： 2023年7月19日(水)・7月20日(木)10:00～17:00
会場： 東京ビッグサイト・西展示棟(西1・2ホール)（〒135-0063　東京都江東区有明3-11-1）入場料： 無料(事前予約制)
◎フェア公式サイト
不動産オーナーの経営課題である「相続トラブル」「節税」「空室対策」「リノベーション」や、不動産会社にとって最近話題の「空き家活用」「不動産テック」、そして最新の住宅設備・サービスなど、あらゆる情報を一度に収集できるイベント。入場無料で、83講座以上のセミナーや、約160社の企業ブースを自由に見て回ることができる。フェア公式サイトでは、イベントの詳細情報を随時更新。現在、事前来場予約を受け付けている。
＜見どころ＞
(1) リフォーム産業新聞社、高齢者住宅新聞社との合同企画「空き家活用サミット」
(2) 不動産テックサービス開発企業による「不動産テックピッチコンテスト」
(3) 賃貸業界の第一線で活躍する賃貸管理会社の経営者たちが独自の経営戦略を講演
(4) 19代続く地主やサラリーマンから数億の資産を築いた不動産投資家が語る不動産運用の肝
(5) 立地が悪くても満室可能な「小商い」賃貸住宅の付加価値を学べる座談会
(6) 遊休地やテナントを活用するための最新ビジネスを紹介するテナント・土地活用展
○賃貸住宅フェアとは
賃貸住宅業界向けイベントの先駆けとして東京で始まり、業界最大級の総合展示会に成長した。家主、地主、不動産会社、そして賃貸住宅市場に関わる全ての人のために、セミナーと企業の展示ブースで賃貸業界の最新情報を届けるイベント。
■リフォーム産業フェア2023　開催概要
主催： 株式会社リフォーム産業新聞社
日時： 2023年7月19日(水)・7月20日(木)10:00～17:00
会場： 東京ビッグサイト 西3・4ホール(〒135-0063　東京都江東区有明3-11-1)
入場料： 3,000円(事前来場登録で無料)
◎フェア公式サイト
リフォーム産業フェアでは、提案力をアップするデザイン建材や業務改善に役立つ営業支援システムなど約300社が集結。また有力リフォーム事業者などを講師として招いたセミナーを140講座以上開催している。その他、日頃の取材活動を通じて築いた人脈を生かした専門新聞紙ならではの企画を多数用意している。
＜見どころ＞
(1) 中古リノベビジネスの最先端情報が集まる「中古住宅リノベ＆買取再販フェア」
(2) 今後必須となる断熱や省エネ改修の特設コーナー「性能向上改修ゾーン」
(3) オーダーメードキッチンや意匠性が高い輸入アイテムが揃う「キッチンワールド」
(4) 工務店専門メディアと連携し実現した「リノベ工務店サミット」
(5) 約300社の住宅設備・建材や業務支援サービスが並ぶ出展ブース
(6) 全国の有力講師が登壇する140講座以上のセミナー
○リフォーム産業フェアとは
全国から1万人以上の住宅業界関係者が来場する日本最大級のリフォーム展示会「リフォーム産業フェア」は、リフォームの専門メディアであるリフォーム産業新聞社が1998年より開催しているプロユーザー向けのイベント。25回目となる今回は、過去最大規模で開催する。
■住まい×介護×医療展2023 in東京　開催概要
主催： 株式会社高齢者住宅新聞社
日時： 2023年7月19日(水)・7月20日(木)10:00～17:00
会場： 東京ビッグサイト 西ホール(〒135-0063　東京都江東区有明3-11-1)
入場料： 無料(事前予約制)
◎イベント公式サイト
介護事業運営に役立つ最新商品・サービスが「介護DX、AI」「給食・食事サービス」「人材採用・定着、外国人材」「保険外サービス」「リハビリ・介護予防機器」「コンサルティング・建築」「感染症対策」「医療・薬局」などのテーマ別に約100ブースで展示。そのほか、有識者によるセミナー・座談会を約50講座用意している。来場・聴講は無料。
＜見どころ＞
(1) 2024介護保険制度改正・報酬改定について各業界団体・有識者の解説セミナー
(2) 大手中堅介護事業者、大手在宅医療などのトップによる経営セミナー
(3) 介護事業運営の最新商品・サービスが約100ブース
(4) 高齢者施設での利用機会が増えている「eスポーツ」体験コーナー
(5) 補助金・助成金相談コーナー＆福祉施設・高齢者住宅居室数ランキングトップ500展示
○住まい×介護×医療展とは
介護業界向け経営情報紙「週刊 高齢者住宅新聞」を創刊した2006年から毎年開催している介護事業者を来場対象とした最新商品・サービスの展示会。業界紙ならではのネットワークから最新情報をお伝えするセミナーも同時開催する。毎年、全国から多くの介護事業経営層が来場するイベント。

日本の富裕層がアメリカに資産を持つ理由は、単なるリスク回避のための分散投資だけではない。やはり節税が大きな理由の一つだ。

例えば、アメリカで日本円にして土地と建物合わせて１億円の築古物件を購入した場合。建物比率を8割にできるため、購入した年から4年間、毎年2000万円分の減価償却が可能だ。つまり、不動産所得で2000万円の収益があった場合は、１億円程度のアメリカ不動産を購入すればいいと考えておけばいい。（なぜそうなるのか、理由については後述する）
2021年以降からの税制改正で個人がアメリカの不動産を利用して節税することは不可能になった。前述の方法でさらに5年所有すれば譲渡所得税が下がり、売却時も利益を得られる可能性が高いため、大きな節税効果があった。だが、普段から税務について勉強している投資家にとってはさほど問題にはならなかったようだ。

その理由は、「個人は節税できなくなったが法人は可能」なためだ。節税を意識している投資家は、法人を設立し建物は長期を前提とした法人所有にすることで所得税を抑える方法もやはり知っている。
海外不動産の売買仲介事業を手掛け、自身もアメリカに複数戸所有するK’S Signature株式会社の小嶋啓一社長は、「1つの法人が節税目的でアメリカ不動産を取得するケースは2021年以降も変わらない件数で受注しています」と話す。

では、なぜアメリカの不動産は節税効果が高いのか。理由は2つ。

◆土地と建物の評価割合が建物＞土地なケースが多い
◆（4階建ぐらいまでの建築物は）基本的に木造構造が主流なので木造の法定耐用年数を採用できるケースが多い

この2つの要素があるため、木造で法定耐用年数を超えた不動産を購入することで大きな節税効果を得られる。

法定耐用年数を過ぎた不動産の場合、減価償却に適用できる年数は簡便法により決定できる。22年となっている木造の建物の場合は、法定耐用年数の20％に相当する年数と決まっているため、4年だ。その為に、日本法人は日本の税法上4年で償却となる。（米国では27.5年で償却）

ただし、土地価格は減価償却で計上できない。つまり、高い減価償却を適用したいなら、建物割合が高い物件を購入することになる。

建物の価値１割の日本に対しアメリカは７～８割で計上できることも

◆土地と建物の評価基準が建物＞土地で計算可能なケースが多い

不動産にかかる土地と建物の固定資産税評価割合の比率が大きく違うのが、日本との大きな違いだ。日本の木造物件の場合、築22年を超えると価値は1割程度にまで減少してしまう。これに対し、アメリカの場合は比較的下がりにくく、建物を含めた不動産価値が上がるケースが多い。これから値上がりしそうな比較的郊外のエリアを選べば、土地に対し建物比率7～8割で計上できるエリアが散見される。建物より土地価格の方が低いエリアがあるのは、土地が広大なアメリカならではの特徴だろう。

◆（４階建ぐらいまでの建築物は）基本的に木造構造が主流なので木造の法定耐用年数を採用できるケースが多い

仮に外観がレンガの建物だったとしても、構造は木造という物件が多いのがアメリカの住宅の特徴となる。R C造の法定耐用年数は47年で法定耐用年数を超えると日本の税法では約10年程度で償却、法定耐用年数22年の木造物件は、最短４年で償却が可能なのだ。

このようにして、日本とアメリカとで同程度の金額の不動産を購入した場合、アメリカの不動産の購入金額の建物部分の比率が日本よりも高いため、より節税効果が高いのだ。

価値の上がり続けている不動産を狙えば資産は目減りにしくい

売却時に値段が下がりにくい可能性があることにももちろん注目されている。

すでに売却した物件を含め、カリフォルニア州ロングビーチとネバダ州ラスベガスその他で６戸の所有経験がある小嶋社長。いずれの所有物件も上昇している。そのうち4戸は売却しており、「22万ドルで購入した物件は 42万ドル、19万ドルで購入した物件は 32.5万ドル、31.4万ドルで購入した物件は62.9万ドル、9万ドルで購入した物件は11万ドルで売ることができました」と語る。

売却せずに保有している2戸も値上がりしており、9万ドルの物件は26万ドル、19万ドルの物件は 34万ドルという風にいずれも価値は上昇中だという。

日本の人口減少は確実で、空き家も増え続けている。このような背景を鑑みると、やはり分散投資としてアメリカ不動産を検討するのも一つの有効な方法なのだろう。

ショーケース(東京都港区)は、企業と顧客が円滑につながる同社開発・提供のプラットフォーム「おもてなしSuite」で、サイボウズ(東京都中央区)提供の業務アプリ構築クラウドサービス「kintone」(キントーン)内の各種データを見やすく、分かりやすく自由自在に描画・編集できる「おもてなしSuite for kintone View」機能の提供を始めた。「kintone」の利用者の利便性を一層向上させる。

　サイボウズの「kintone」は、特別なプログラミングが要らず、日報やスケジュール管理のほか、問い合わせや顧客、採用管理などの業務アプリを作成・運用できるサービス。

　今回の新機能によって、任意の「kintone」アプリから表示させたいデータを自由に選んで参照し、使いやすくモダンなUI(ユーザーインターフェース)でデータを描画できるようにした。利用する企業のパートナー企業などの外部に公開もできる。

　また、認証機能を備えており、エンドユーザーに自由にIDを登録してもらうケースと、管理者のみがユーザーを登録できる2つのケースを選択できる。登録されたユーザーを一覧表示から確認し、ユーザーアカウントの有効や無効を選択できる。